På en exploateringstomt i Malmö väntade tre grävmaskiner i tre veckor på att geotekniken skulle godkänna pålplanen. Maskinerna var anlitade, grundläggaren var bokad och tidplanen fixerad. Ändå blev den del av projektet som skulle ta kortast tid den som drog ut längst.
Det är inte längre ovanligt att förberedelserna tar längre tid än genomförandet. En markundersökning kan pågå i tio veckor, medan det faktiska arbetet är klart på fem dagar. Det handlar inte om överdriven byråkrati, utan om att riskerna har flyttats framåt i processen.
Varför kraven på mark och geoteknik har blivit tyngre
Boverkets byggregler har blivit mer specifika när det gäller mark och grundläggning. Sedan 2019 ska alla projekt som påverkar bärighet eller sättningar visa att marken klarar den aktuella belastningen under byggnadens hela livslängd. Det betyder att en utförandeentreprenör inte längre kan gå på erfarenhet och startgropa direkt.
Statens geotekniska institut publicerar riktlinjer om hur djup provtagningen måste vara beroende på jordart och last. I lera med varierande skiktdjup kan det krävas borrning på tio meters djup även för en låg kommersiell byggnad. Det tar tid, kostar pengar och skjuter igång hela projektet.
Vad som egentligen testas i en markundersökning
En geoteknisk undersökning består av flera moment. Först inventeras arkivhandlingar och gamla borrprotokoll hos SGU eller kommunen. Sedan tas nya prover, oftast genom kärnborrning eller sondering. Proven analyseras i labb med avseende på bärförmåga, skjuvhållfasthet, kornstorleksfördelning och ibland även föroreningar.
Resultatet sammanfattas i en geoteknisk PM som skickas till konstruktören. Den ligger till grund för påldjup, plattdimension eller sprängningsplan. Först när den är godkänd kan grundarbetet börja. Ofta tar själva rapporten ytterligare en vecka att författa, även om proven är klara.
När byggtiden och förberedelsetiden skiljer sig åt med veckor
I en totalentreprenad ingår ofta markundersökningen i upphandlingen, men ansvaret ligger ändå kvar hos byggherren om det visar sig att marken inte håller. Det gör att både beställare och entreprenörer vill ha mycket dokumentation innan avtalet signeras. Det är en rationell riskhantering, men det försenar igångsättningen rejält.
Grand Construction och andra aktörer som arbetar med grundläggning och markarbeten ser ofta att själva grävarbetet blir klart på en bråkdel av den tid som gått åt till förundersökning och projektering. Det är ingen ineffektivitet i utförandet, utan en följd av att osäkerheten har eliminerats i förväg.
Vilka följder det får för tidsplaner och kassaflöde
När grävmaskiner och personal står stilla kostar det. Många entreprenörer reserverar maskiner veckovis och betalar även för väntetid. Om geotekniken inte kommer i tid kan maskinen bli omdirigerad till ett annat projekt, och då kan det ta ytterligare en månad innan den blir ledig igen.
För byggherren innebär det försenat kassaflöde. En exploateringsfastighet som skulle generera hyresintäkter i september kan bli klar först i december. Tre månaders försening i början blir sex månaders försening i intäkten, eftersom uthyrningen ofta sker etappvis.
Hur underleverantörer påverkas av förseningar tidigt i kedjan
När grundarbetet skjuts upp påverkas hela leverantörskedjan. Ramavtal med el-, VS- och ventilationsentreprenörer innehåller ofta klausuler om igångsättning inom viss tid. Skjuts projektet mer än sex veckor kan underleverantören häva eller höja priset om tillgängligheten inte längre stämmer.
Det skapar en dominoeffekt. Förseningar i mark och grund slår igenom i hela projektet, trots att övriga delar kan genomföras exakt enligt plan. Det är en av anledningarna till att branschorganisationer som BI numera driver frågan om snabbare handläggningstider hos geotekniska konsulter och kommunala granskare.
| Fas | Planerad tid | Faktisk tid ofta |
|---|---|---|
| Markundersökning | 4 veckor | 8–12 veckor |
| Grundläggning | 3 veckor | 3 veckor |
| Stomresning | 6 veckor | 6 veckor |
Vad som händer när bygglov väntar på geoteknik
Många kommuner kräver en geoteknisk utredning redan vid bygglovsansökan om marken klassas som skredrisk eller svag. Det gäller särskilt i Västra Götaland och längs Norrlandskusten, där lerslänter och sulfidrik jord är vanlig. Ett bygglov kan då ligga på is i flera månader medan provtagning och PM färdigställs.
Det skapar en ytterligare fördröjning innan projektet ens får börja. I vissa fall kan det löna sig att beställa markundersökningen innan ansökan lämnas in, men då tar beställaren hela kostnadsrisken om bygglovet ändå nekas.
Varför digitaliseringen inte har snabbat upp processen
Digitala borrprotokoll och molnbaserade PM-mallar har funnits i flera år, men handläggningstiden har inte krympt nämnvärt. En orsak är att varje projekt kräver unik bedömning. En annan är att byggherrarna numera kräver fler och djupare borrningar än för tio år sedan, eftersom ansvaret för fel har blivit tydligare och mer kostsamt.
Automatiserad analys av jordprover finns i forskning, men är ännu inte tillåten i verkliga projekt. Alla laboratorieresultat måste verifieras manuellt av en geotekniker eller civilingenjör med särskild behörighet. Det tar tid, och det går inte att köpa sig ur med större budget.
Hur förutsägbarheten kan öka utan att kvaliteten sänks
En del kommuner har börjat bygga upp egna geotekniska databaser där tidigare undersökningar blir sökbara. Det kan förkorta förberedelsetiden om tomten ligger nära ett tidigare projekt. Men det förutsätter att kommunen har investerat i systemet och att uppgifterna är aktuella.
Några större byggbolag använder sig av förhandsborrningar i egen regi för att ha underlag klart innan upphandling. Det ger snabbare igångsättning, men flyttar också kostnaden och risken till ett tidigare skede där finansieringen inte alltid är säkrad.
När förseningen blir en del av kalkylen
I praktiken budgeterar nu många projektörer in tio till tolv veckor för markundersökning och godkännande, även om arbetet i sig bara tar hälften. Det är inget misslyckande, utan en anpassning till hur processen faktiskt fungerar. Men det betyder också att byggtider förlängs, vilket påverkar samhällsekonomin i stort.
När bostäder och lokaler tar längre tid att färdigställa ökar kostnaderna och minskar tillgängligheten. Det är en av flera faktorer bakom att nyproduktionen har sjunkit de senaste åren, trots att efterfrågan är fortsatt hög.